De Kastanje tuin

Ten geleide

JagerJanssen werd gevraagd om een papieren plan voor 18 appartementen te optimaliseren en een bouwvergunning te verzorgen. Voor het plan was reeds in 2006 een eerste fase bouwvergunning aangevraagd die uiteindelijk in 2009 door de gemeente Utrecht werd afgegeven.

Vooraf was reeds duidelijk dat dit technisch, ruimtelijk en procedureel een op zijn zachtst gezegd boeiende uitdaging zou worden:

De lokatie is aan zowel de noord- als oostzijde fors geluidsbelast. Bovendien zijn binnen een vergunde eerste fase hoegenaamd geen veranderingen aan het volume van het gebouw mogelijk vanwege de reeds verleende welstandsgoedkeuring. Op het moment dat JagerJanssen werd benaderd restte bovendien nog slechts 2,5 maand voor de absolute deadline: het moment waarop de eerste fase vergunning zou vervallen.

In opdracht van Stamhuis werd JagerJanssen door Nina Kremers van Creative Real Estate Solutions benaderd. Van meet af aan was het duidelijk om een krachtig en kernachtig team te formeren. 

De locatie

De locatie bevindt zich in het noorden van Tuindorp, een groene en ruim opgezette wijk van Utrecht uit de jaren '30 van de vorige eeuw. Op de locatie was eerder het aannemersbedrijf van opdrachtgever Stamhuis gevestigd. De locatie heeft een driehoekige vorm en wordt aan de zuidkant begrensd door woningen. Aan de noordwestzijde loopt een treintracé en aan de oostzijde ligt speeltuin 'De Pan', die direct grenst aan de Eykmanlaan, een drukke toegangsweg van Utrecht. Aan de noordoostzijde van de lokatie ligt een oud monumentaal seinhuisje, waarschijnlijk toe te schrijven aan Sybolt van Ravesteyn. Binnen een straal van 15 meter vanaf dit seinhuisje mag niet worden gebouwd. De entree naar de locatie ligt aan de zuidzijde, tussen 2 woningen door.

Optimalisatie

Het plan zoals dat reeds voor de eerste fase was vergund kon op een aantal punten verbeterd worden:

• De plattegronden van de riante appartementen zijn geoptimaliseerd. Bovendien is er een [uitwisselbare] differentiatie in plattegronden aangebracht, zodat kan worden ingespeeld op actuele marktontwikkelingen; 
• Aan de speeltuinzijde [oost] waren geen buitenruimtes met te openen delen mogelijk vanwege de zware geluidsbelasting van de Eykmanlaan. Door de geluidsluwe gevel te verleggen naar de atriumzijde [westzijde] is de mogelijkheid gecreëerd om de volledig gesloten serres uit te voeren als buitenruimte, zodat de appartementen de kwaliteit krijgen die je mag verwachten in een lommerrijke wijk als Tuindorp;
• De atriumzijde [west] kenmerkt zich door een grote glazen voorzetwand voor alle appartementen langs, om het geluid van het treintracé tegen te houden. We hebben de galerijen verbreed, zodat ter plaatse van de appartementen een privé-zone ontstaat. 
• De entree bevond zich aan deze atriumzijde en had een onlogische verkeersafwikkeling. De entree en verkeersafwikkeling hebben we geoptimaliseerd. Bovendien hebben we de uitstraling van het atrium verbeterd;
• De indeling van de half verdiepte parkeerbak hebben we overzichtelijker en daardoor veiliger gemaakt onder meer door het clusteren van alle bergingen; 
• Qua materialisatie hebben we kwalitatief een verbeteringsslag gemaakt. 

Het resultaat

Het resultaat is een sterk verbeterd plan, dat beter aansluit bij de huidige marktwensen.

Het gebouw heeft 4 lagen appartementen met daaronder een half verdiepte parkeerbak. Op de eerste twee woonlagen bevinden zich in totaal 12 appartementen, de twee bovenste woonlagen bevatten de resterende 6 appartementen waarmee het totaal aantal appartementen op 18 komt. 

Door de forse geluidsbelasting van diverse zijden heeft het gebouw een aantal verschillende gezichten gekregen, die door een consequente materialisatie wel met elkaar in verband zijn gebracht. Aan de speeltuinzijde [oost] bevindt zich speeltuin 'De Pan', en aan deze zijde zijn de balkons prominent. De houten materialisatie van de balkons verwijst naar de binnengevel aan de westzijde.

De zuidzijde is bijzonder terughoudend vormgegeven, om de zuiderburen geen overlast te geven.

Aan de atriumzijde [west] is met name de gebouwhoge glazen voorzetgevel opvallend. Deze glazen voorzetgevel heeft tot doel om de westgevel van het gebouw aan te kunnen merken als geluidsluwe geve. De gevel bestaat uit elkaar als vertikale schubben overlappende glazen panelen. Deze schubben structuur zorgt voor ventilatieopeningen aan de zuidzijde, en is juist gesloten richting de geluidsbelasting uit het noorden. Dicht en open tegelijk, zonder bewegende delen. De glazen gevel is bovendien voorzien van vertikale houten lamellen in een schijnbaar willekeurig verband, om voor de zuiderburen eventuele hinderlijke reflecties weg te nemen. De entree bevindt zich in deze glazen gevel.

De glazen 'schubben' houden het geluid vanuit het noorden tegen, terwijl ze juist ventileren naar de zuidzijde.

De noordzijde is uitgevoerd als dove gevel. 

De scherpe hoek aan de noordoost zijde tot slot is afgerond. Enerzijds als formalistische handreiking richting het monument, anderzijds om het gebouw een vriendelijke uitstraling te geven voor bezoekers van Utrecht die via de Eykmanlaan komen.

Het atrium

Via de centrale entree kom je in het atrium. Het atrium is vanwege brandveiligheidseisen uitgevoerd als buitenruimte. De 'binnengevel', de eigenlijke gevel van de appartementen binnen in het atrium, is uitgevoerd in hout, in contrast tot de bakstenen oostgevel. Door gebruik te maken van hout ontstaat een intiemere sfeer, en wordt bovendien geluid geabsorbeerd.

Om op een van de opvallend brede galerijen te geraken kun je uiteraard de lift of de trap nemen. Zowel trap als lift geven telkens een fraaie blik in het atrium. Om op de eerste galerij te komen kun je ook de alternatieve, dramatische route nemen over de luie treden in het atrium. Gedachte is om later her en der grote groene planten en/of waterpartijen in het atrium geplaatst, dat is echter iets voor later.

De woningen worden ontsloten door de brede beton galerij van 1800mm, waarvan 1000mm tot de eigenlijke verkeersruimte behoort. De resterende 800mm is uitgevoerd in hout, en hoort daardoor gevoelsmatig de appartementen toe. De buiten de woning [!] geplaatste meterkasten versterken dit gevoel van privacy. Wij kunnen ons voorstellen dat deze 800mm zone door de bewoners wordt gebruikt als informele buitenruimte, zodat er een vrolijke, persoonlijke en levendige binnengevel onstaat.

De 18 appartementen

Er is veel energie gestoken in de optimalisatie van de appartementen. De 14 'standaard' appartementen hebben een gebruiksoppervlakte van ruim 106 m2, de 4 hoekappartementen zelfs van 145 m2. Hierin is uiteraard nog niet de buitenruimte meegerekend van zo'n 7 m2. De hoekappartementen hebben 2 buitenruimtes.

Hierboven zijn 2 mogelijke plattegronden weergegeven. De bergruimte is zoveel mogelijk mee ontworpen, zodat de vertrekken allemaal helder en overzichtelijk blijven. De verblijfsruimten zijn voorzien van grote puien [ramen]. 

Qua indeling is er volop keuze; er zijn diverse varianten ontwikkeld en meevergund. Bij het ontwikkelen van de plattegronden is zoveel mogelijk de bergruimte mee ontworpen waardoor moderne, heldere, overzichtelijke en goed indeelbare plattegronden zijn ontstaan. Elk appartement heeft een eigen berging en er is voldoende parkeergelegenheid, ook voor bezoekers.